Expert-comptable pour l'immobilier et l'architecture
Par Samuel Assouline, fondateur, expert-comptable diplômé et commissaire aux comptes
Inscrit à l’Ordre · Vérifié le 28/09/2026 · Sources en bas de page
5 ans
la période où un immeuble reste neuf pour la TVA
5/5
avis Google
Vous achetez, vous rénovez, vous revendez, ou vous concevez pour d’autres : agence immobilière, cabinet d’architecture, marchand de biens, promoteur. Dans ces métiers, la TVA ne dépend pas seulement de ce que vous vendez, mais de qui vous êtes et de l’état du bien quand vous l’avez acquis.
Le cabinet regarde chaque opération avec vous, pour que la TVA soit correctement appliquée dès l’acte de vente.
Vos enjeux de marchand de biens, d'agence et d'architecte.
Dans l'immobilier, la même vente peut être taxée ou non selon le vendeur, l'âge du bien ou la façon dont il a été acheté.
20 %
Vos honoraires d'architecte
Le taux normal, et non le taux réduit des travaux, sauf si vous assurez aussi la maîtrise d'œuvre ou les travaux, sous conditions.
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L'administration fiscale classe les honoraires d'architecte parmi les prestations d'études : « d'une manière générale, les prestations d'études sont soumises au taux normal de la TVA ».
Elle admet toutefois le taux de 10 % sur l'ensemble de la facture, études préalables comprises, si quatre conditions sont réunies. Le même prestataire assure aussi la maîtrise d'œuvre ou réalise les travaux. Ces travaux relèvent eux-mêmes du taux de 10 %. Une facture rectificative est émise. Les justificatifs sont conservés : devis ou facture portant les informations certifiées par le client, marchés de travaux, situations ou mémoires.
Cette tolérance ne vaut que pour le taux de 10 %, pas pour celui de 5,5 %.
5 ans
La frontière de l'immeuble neuf
Moins de cinq ans après l'achèvement, la vente est soumise à la TVA ; au-delà, elle en est exonérée, sauf si vous choisissez de la taxer.
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Pour la TVA, un immeuble est neuf pendant les cinq ans qui suivent son achèvement. Ce délai repart à zéro quand des travaux l'ont remis à l'état neuf. Quatre critères permettent de le reconnaître ; un seul suffit. L'un d'eux, par exemple, est la reprise d'au moins deux tiers de chacun des éléments de second œuvre.
Après cinq ans, la vente est exonérée de TVA, sauf si le vendeur choisit de la taxer ; ce choix s'inscrit dans l'acte.
À ne pas confondre avec le délai de deux ans qui conditionne les taux réduits de TVA sur travaux : il porte sur l'ancienneté du local, et n'a rien à voir avec ces cinq ans.
BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, 29/09/2014, § 130 et suivants · BOI-TVA-IMM-10-10-10-30, 12/09/2012 · articles 257, 260 et 261 du code général des impôts
Qui vend
Ce qui décide si la TVA s'applique
Un particulier qui vend, ou un professionnel qui vend hors de son activité, ne facture pas de TVA, même sur un terrain à bâtir.
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La TVA ne s'applique qu'aux ventes réalisées par un professionnel assujetti à la TVA, dans le cadre de son activité.
Un terrain à bâtir vendu par un particulier, ou par un professionnel en dehors de son activité, n'est donc pas soumis à la TVA.
Ce qui fait un terrain à bâtir, en revanche, ne dépend pas de l'acheteur : c'est un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées d'après les documents d'urbanisme, quel que soit le projet de celui qui l'achète.
BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, 12/09/2012, § 1 · BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, 29/09/2014, § 1 à 20
La marge
Quand la TVA ne porte pas sur le prix total
C'est possible quand l'achat n'a pas permis de récupérer la TVA, et que le bien est revendu avec la même qualification qu'à l'achat (un terrain à bâtir revendu comme terrain à bâtir, par exemple).
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La TVA se calcule sur la marge, c'est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, et non sur le prix total, quand l'achat n'a pas permis de récupérer de TVA. L'administration fiscale ajoute une condition : le bien est revendu avec la même qualification qu'à l'achat. Par exemple, un terrain acheté avec un bâtiment, démoli puis revendu comme terrain à bâtir, en est exclu.
La Cour de justice de l'Union européenne (30 septembre 2021, C-299/20), puis le Conseil d'État (12 mai 2022, n° 416727), ont précisé deux points. Diviser le terrain en lots ou le viabiliser n'empêche pas la marge. En revanche, la marge est réservée aux biens dont l'achat a supporté une TVA non déductible, ou dont le prix incluait une TVA payée en amont : un terrain acheté à un particulier en sort en principe.
La doctrine publiée, qui date de mai 2020, n'a pas encore intégré ces décisions. Tant qu'elle n'est pas mise à jour, elle reste opposable à l'administration (réponse ministérielle n° 42486, 1er février 2022). Une opération se prépare donc en connaissant les deux états du droit.
Article 268 du code général des impôts · BOI-TVA-IMM-10-20-10, 13/05/2020, § 10 à 30 · CJUE, 30/09/2021, C-299/20 · CE, 12/05/2022, n° 416727 · réponse ministérielle n° 42486, 01/02/2022
9 ans
L'option pour la TVA sur vos loyers
Une fois choisie, elle vous engage jusqu'au 1er janvier de la neuvième année civile qui suit.
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La location de locaux nus est exonérée de TVA. Sur option, les loyers peuvent être taxés, ce qui permet de récupérer la TVA payée sur l'achat ou la construction ; chaque immeuble concerné est alors suivi à part pour cette récupération. L'option se demande par simple lettre et prend effet le premier jour du mois.
Deux limites comptent. L'option n'est pas possible pour des locaux d'habitation ou à usage agricole. Et si le locataire n'est pas assujetti à la TVA, le bail doit mentionner expressément l'option.
La doctrine pose l'option « immeuble par immeuble ». Le Conseil d'État a admis en 2020 qu'elle puisse être exercée local par local. La doctrine publiée, qui date de 2014, n'a pas été modifiée depuis.
Article 260, 2° du code général des impôts · BOI-TVA-CHAMP-50-10, 04/04/2014 · CE, 9 septembre 2020, n° 439143
En stock
Vos immeubles, comptés comme des marchandises
Pour un marchand de biens, les immeubles sont des biens à revendre, pas des biens durables de l'entreprise.
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L'activité de marchand de biens est un régime fiscal, pas un statut juridique : elle repose sur l'habitude des opérations, l'intention de revendre appréciée au moment de l'achat, et la nature des biens. Les profits sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), parce que la loi le prévoit expressément.
Conséquence comptable : les immeubles sont des stocks, comme des marchandises. Pas d'amortissement, et pas de régime des plus-values professionnelles à la revente. Les parts de société civile immobilière (SCI) achetées dans ce cadre sont traitées de la même façon.
À l'achat, un régime de droits réduits existe : en vous engageant à revendre dans les cinq ans (deux ans pour certaines reventes par lots d'immeubles d'habitation), vous payez une taxe de publicité foncière au taux global de 0,715 %.
Article 35, I-1° et article 1115 du code général des impôts · BOI-BIC-CHAMP-20-10-30, 12/09/2012 · BOI-ENR-DMTOI-10-50, 29/04/2014
Ce que le cabinet fait pour vous.
Vos comptes et vos déclarations
Vos recettes et vos dépenses enregistrées, votre bilan, vos déclarations de résultat et de TVA — et vos biens en stock quand vous achetez pour revendre.
Votre TVA, opération par opération
Le régime applicable à chaque vente, le calcul sur la marge quand il s'applique, et les options de TVA à inscrire dans les actes.
Votre structure
Exercer en nom propre, en société de personnes ou en société soumise à l'impôt sur les sociétés : ce que chaque formule change pour vos stocks et le jour où vous revendez ou arrêtez.
La vente de votre entreprise
La valeur de votre activité, établie avec méthode, plusieurs années avant la vente.
Ce qui revient dans les avis.
★★★★★
5/5 avis Google
Samuel est un comptable sur qui on peut compter! Et de ceux-là il n'y en a pas beaucoup! Un grand merci à lui pour son suivi dans le cadre de mon activité professionnelle. Je recommande à 100%!
Samuel est à l’écoute, réactif et professionnel, il m’accompagne avec des conseils clairs et efficaces. Son expertise m’est précieuse pour la gestion de ma comptabilité. Je recommande sans hésiter!
Je recommande vivement Samuel en tant qu’expert-comptable. C’est un professionnel sérieux, réactif et toujours à l’écoute. Son sens du détail, sa rigueur et sa capacité à s’adapter aux besoins spécifiques de ses clients font vraiment la différence. Que ce soit pour la gestion comptable, les déclarations fiscales ou les conseils stratégiques, Samuel apporte toujours des solutions claires, efficaces et personnalisées.
Honoraires, terrains, locations : les questions des professionnels de l'immobilier et de l'architecture.
Mes honoraires d'architecte sont-ils à 10 % quand les travaux le sont ?
Non, pas automatiquement. L'administration fiscale classe les honoraires parmi les prestations d'études, soumises au taux normal. Elle admet toutefois le taux de 10 % sur l'ensemble de la facture si quatre conditions sont réunies : le même prestataire assure aussi la maîtrise d'œuvre ou les travaux, ces travaux sont éligibles au 10 %, une facture rectificative est émise, et les justificatifs sont conservés. Cette tolérance ne couvre pas le taux de 5,5 %.
Dois-je facturer la TVA sur la vente d'un terrain à bâtir ?
Cela dépend d'abord de qui vend. La TVA ne s'applique qu'aux ventes faites par un professionnel assujetti, dans le cadre de son activité ; un particulier, ou un professionnel qui vend en dehors de son activité, n'en facture pas. Cela dépend ensuite de la façon dont vous avez acheté : si l'achat a supporté une TVA qui n'a pas pu être déduite, la TVA peut se calculer sur la marge, et non sur le prix total.
BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, 12/09/2012 · article 268 du code général des impôts · BOI-TVA-IMM-10-20-10, 13/05/2020
À quel moment la TVA est-elle due sur une commission ?
À l'encaissement — des acomptes, du prix ou de la rémunération — ou, sur option, dès la facturation (option pour les débits). Une précision utile depuis 2023 : un acompte rend la TVA exigible sur les livraisons de biens, mais cette règle ne s'applique pas aux prestations de services. Pour une commission d'agence ou des honoraires, rien n'a changé.
Article 269, 2, c du code général des impôts · BOI-TVA-BASE-20-20, 07/11/2018, § 30 et § 70 · BOI-TVA-BASE-20-10, 21/12/2022, § 65
Puis-je opter pour la TVA sur les locaux que je loue ?
Oui, pour des locaux nus à usage professionnel. L'option permet de récupérer la TVA payée sur l'achat ou la construction. Elle n'est pas possible pour des locaux d'habitation ou à usage agricole. Elle se prend par lettre simple, prend effet le premier jour du mois, et ne peut être abandonnée qu'à partir du 1er janvier de la neuvième année civile suivante.
Article 260, 2° du code général des impôts · BOI-TVA-CHAMP-50-10, 04/04/2014, § 10, 210 à 260
Où en êtes-vous ?
De la création à la vente, chaque étape a sa page.
Vous avez une autre activité ?
Startup & scale-up
La forme de la société, les BSPCE et le crédit d’impôt recherche se décident dès le départ. L’audit obligatoire vient ensuite, avec la croissance.
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MedTech & BioTech
Des années de développement, financées en partie par le crédit d’impôt recherche, et des BSPCE possibles ou non selon la façon dont la société est née.
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Consultant & Indépendant
Micro-entreprise, EURL ou SASU : le statut choisi au démarrage décide encore, des années après, de vos cotisations et de ce que vous pouvez vous verser.
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Organisme de formation
Un numéro de déclaration d’activité qui peut être perdu, une exonération de TVA à demander, et un bilan pédagogique et financier à déposer chaque année avant le 31 mai.
Voir la pageTrente minutes pour y voir clair.
Devenir client, sans complication.
Un premier échange
Trente minutes, en visio ou par téléphone, pour comprendre votre situation et vos priorités.
Lettre de mission sous 48 h
Une fois votre accord donné, elle vous est envoyée sous 48 h et se signe en ligne. Le cabinet récupère ensuite vos éléments auprès de votre ancien expert-comptable.
Le cabinet prend le relais
Il reprend vos obligations et suit vos échéances, dans le périmètre de la lettre de mission.
Vous repartez avec un avis, pas un argumentaire.
Samuel AssoulineExpert-comptable diplômé, commissaire aux comptes
Toujours le même interlocuteur. Vous êtes prévenu avant chaque échéance.
D'où viennent ces chiffres.
- BOI-TVA-LIQ-30-20-90-30, 22/10/2025 — le taux applicable aux prestations d’études, et la tolérance du taux de 10 %
- BOI-TVA-IMM-10-10-10-10 et -20 — qui est redevable, et ce qui fait un immeuble neuf ou un terrain à bâtir
- BOI-TVA-IMM-10-10-10-30 — l’exonération au-delà de cinq ans, et l’option pour la taxation
- Article 268 du code général des impôts · BOI-TVA-IMM-10-20-10, 13/05/2020 — la base constituée par la marge, et la condition de même qualification
- CJUE, 30 septembre 2021, C-299/20 · CE, 12 mai 2022, n° 416727 · réponse ministérielle n° 42486 — la marge réservée aux achats qui ont supporté une TVA non déductible, et la doctrine qui reste opposable en attendant sa mise à jour
- Article 260, 2° du code général des impôts · BOI-TVA-CHAMP-50-10, 04/04/2014 — l’option sur les locations, sa forme et sa durée
- CE, 9 septembre 2020, n° 439143 — l’option exercée local par local
- Article 269 du code général des impôts · BOI-TVA-BASE-20-20 et -20-10 — le moment où la TVA devient exigible
- Article 35, I-1° du code général des impôts · BOI-BIC-CHAMP-20-10-30 — ce qui caractérise un marchand de biens, et le traitement de ses biens
- Article 1115 du code général des impôts · BOI-ENR-DMTOI-10-50 — l’engagement de revendre, et son taux réduit
Cette page est relue chaque année, après la publication de la loi de finances. Elle ne remplace pas un avis sur votre situation.